La crisi immobiliare in Cina: prospettive e sfide future
La crisi del settore immobiliare cinese non mostra segni di recupero e potrebbe aggravarsi ulteriormente nel 2026. S&P Global Ratings ha recentemente riveduto al ribasso le proprie previsioni, a meno di due mesi dall’inizio dell’anno, evidenziando un deterioramento del mercato residenziale più rapido del previsto.
Secondo l’agenzia, le vendite di nuove abitazioni in Cina potrebbero registrare una diminuzione compresa tra il 10% e il 14% nel 2026, rispetto a una stima di calo del 5-8% formulata lo scorso ottobre. Questo cambiamento sottolinea la natura strutturale della crisi, che appare sempre più difficile da risolvere senza un intervento diretto da parte dello Stato.
Un ciclo negativo difficile da interrompere
Il problema principale è rappresentato dall’eccesso di offerta. Negli anni di crescita alimentata dal debito, gli sviluppatori hanno continuato a costruire anche durante il calo della domanda, provocando un aumento delle abitazioni invendute. Questo ha portato a un incremento continuo dello stock immobiliare per il sesto anno consecutivo.
S&P segnala che il mercato è entrato in un circolo vizioso: la diminuzione dei prezzi ha eroso la fiducia delle famiglie, mantenendo la domanda debole e facendo crescere ulteriormente il surplus di immobili. L’agenzia prevede una ulteriore flessione dei prezzi compresa tra il 2% e il 4% nel 2026, dopo un calo simile registrato l’anno precedente.
La situazione è particolarmente allarmante poiché il ribasso dei prezzi ha colpito anche le principali metropoli. Città come Pechino, Guangzhou e Shenzhen hanno visto una diminuzione di almeno il 3% nel 2025, mentre Shanghai è stata l’unica grande città a registrare un aumento del 5,7%.
Il settore immobiliare, che in passato costituiva oltre un quarto dell’economia cinese, ha visto il volume delle vendite annuali ridursi da 18,2 trilioni di yuan nel 2021 a circa 8,4 trilioni nel 2025. Questo rallentamento ha avuto origine dalla stretta di Pechino sull’indebitamento degli sviluppatori, ma la domanda non ha mostrato segni di ripresa.
S&P sottolinea che solo il governo ha la capacità di assorbire l’eccesso di offerta, per esempio acquistando immobili invenduti per convertirli in edilizia sociale. Tuttavia, finora gli interventi sono stati limitati e poco coordinati.
Rischi di revisione del rating per i costruttori
Il calo delle vendite aumenta il rischio finanziario per le società immobiliari: se la contrazione dovesse superare ulteriormente le stime, quattro dei dieci sviluppatori seguiti dall’agenzia potrebbero subire revisioni al ribasso del loro rating. La vulnerabilità del settore rimane, quindi, un elemento sistemico per l’economia.
Nel frattempo, Pechino sta intensificando gli sforzi per promuovere lo sviluppo tecnologico come motore di crescita. Tuttavia, diversi analisti avvertono che ciò potrebbe non essere sufficiente a compensare la debolezza del settore immobiliare, rendendo il Paese più dipendente dalle esportazioni e, di conseguenza, più esposto alle tensioni commerciali a livello globale.
