L’edificio al centro dell’allerta di questa settimana a Midtown è il precedente quartier generale mondiale della Pfizer, situato al 235 di East 42nd Street: una torre di 33 piani costruita nel 1960, che, insieme al suo vicino al 219 di East 42nd, è attualmente in fase di conversione da parte di Metro Loft e David Werner Real Estate Investments in circa 1.600 appartamenti, il più grande progetto di conversione da uffici a residenziale nella storia degli Stati Uniti.
Martedì mattina, il Dipartimento dei Vigili del Fuoco di New York (FDNY) ha ricevuto segnalazioni di mattoni che cadevano dall’edificio; gli ispettori hanno scoperto due colonne portanti che si stavano piegando al 21° piano e i piani superiori stavano cedendo fino al 26°. Nove edifici circostanti sono stati evacuati, è stata istituita una "zona congelata" da First a Third Avenue e, nella serata di martedì, le squadre hanno iniziato a installare supporti di emergenza. Non si sono registrati feriti. Nathan Berman di Metro Loft ha attribuito il cedimento all’aggiunta di peso dovuto ai nuovi piani; nel corso dell’ultimo anno, il cantiere aveva accumulato sette violazioni del Dipartimento degli Edifici e circa 15.000 dollari di multe per detriti in caduta.
L’ingegnere forense e strutturale Joseph Di Pompeo, con oltre 25 anni di esperienza nel settore e che ha testimoniato come esperto in commissioni di pianificazione e zonizzazione, nonché nei tribunali statali e federali del New Jersey e di New York, ha affermato che il tipo di cedimento visibile nelle foto e nei video non supporta una spiegazione legata alla qualità dell’acciaio, come inizialmente affermato dal FDNY durante una conferenza stampa.
“Non c’è un numero di resistenza dei materiali nella formula” per il cedimento delle colonne, ha dichiarato. “Potrebbe essere buono, potrebbe essere cattivo, potrebbe essere terribile, ma ciò non influirebbe su quanto accaduto qui.” Ha spiegato che il cedimento dipende interamente da due fattori: la lunghezza della colonna tra le travi di sostegno e il carico che essa sostiene.
Di Pompeo ha suggerito che questa distinzione indicherebbe invece un errore di carico: o l’ingegneria non ha tenuto adeguatamente conto del peso aggiunto durante la conversione, oppure la sequenza di costruzione ha imposto un carico maggiore su una colonna di quanto fosse progettata per sostenere.
“Deve trattarsi di una di queste due cose,” ha affermato.
Il racconto di Metro Loft è coerente con questa interpretazione. Il fondatore Nathan Berman ha dichiarato al Wall Street Journal che il peso aggiunto durante la costruzione sopra l’edificio ha probabilmente causato il cedimento delle due colonne, definendo l’incidente “nient’altro che un normale imprevisto di cantiere” e, successivamente, un “incidente eccezionale.” Ha detto ai giornalisti che il progetto complessivo era “ben progettato, ben pensato e ben eseguito, ad eccezione di quelle due colonne che non hanno potuto sostenere il carico,” aggiungendo che l’area interessata era limitata a una piccola sezione di un edificio.
Altri lavori di conversione in corso a New York City
A New York si stanno svolgendo numerosi lavori di conversione contemporaneamente. Nel 2023, quasi 80 edifici per uffici sono stati convertiti in abitazioni negli ultimi venti anni, con circa 200 ulteriori progetti potenzialmente in fase di sviluppo. Questo flusso di lavoro è cresciuto notevolmente: i costruttori sono ora sulla buona strada per avviare 9,5 milioni di piedi quadrati di nuove conversioni da uffici a residenziale solo nel 2026, più del doppio rispetto all’anno scorso e quasi il doppio rispetto al picco precedente della città nel 2008, con New York che guida ogni area metropolitana degli Stati Uniti con oltre 16.000 unità attualmente in fase di conversione.
Goldman Sachs ha stimato che nel 2024 i prezzi degli uffici dovranno diminuire di quasi il 50% affinché le conversioni siano finanziariamente sostenibili su larga scala, e un veterano del settore immobiliare commerciale ha dichiarato a Fortune che il 30% degli edifici per uffici è “praticamente privo di valore” e dovrà semplicemente essere demolito anziché convertito.
Con un volume così elevato, Di Pompeo ha affermato che piccole problematiche strutturali durante la costruzione sono comuni, ma di solito non attirano l’attenzione dei media.
“Molti cedimenti avvengono durante la costruzione,” ha spiegato. “Ci sono molti cedimenti che accadono durante la costruzione di cui nessuno sente parlare, perché non si tratta di un crollo. Vengono risolti e tutti vanno avanti.”
Ha anche espresso scetticismo riguardo al fatto che le precedenti violazioni dell’edificio raccontino la vera storia.
“Ogni edificio a New York ha una violazione,” ha commentato, notando che la maggior parte delle citazioni, come gli incidenti di detriti allentati in questo cantiere, hanno poco a che fare con il tipo di cedimento delle colonne riportato questa settimana.
