Il mercato immobiliare è "infestato"
Secondo David Kelly, chief global strategist di J.P. Morgan Asset Management, il mercato immobiliare è "infestato". Nel suo ampiamente diffuso rapporto di ricerca del 26 ottobre, elenca i fattori problematici: oltre un decennio di denaro troppo facile, tariffe e politiche immigratorie che aumentano i costi di costruzione delle abitazioni, limitando al contempo il numero di persone che ne hanno bisogno, e una Federal Reserve che, con le sue oscillazioni dei tassi, colpisce il settore immobiliare più di qualsiasi altra cosa.
Quello che dovrebbe attirare maggiore attenzione è l’assenza di persone. Kelly prevede una crescita della popolazione statunitense di appena 800.000 persone all’anno nei prossimi anni. Con una media di circa 2,5 persone per nucleo familiare, scrive che questo "implica un bisogno demografico di sole 320.000 nuove unità abitative all’anno", rispetto a circa 1 milione all’anno nei primi due decenni di questo secolo.
Ciò contrasta con la narrazione che molti americani hanno sentito riguardo all’edilizia: che il paese non ha semplicemente costruito abbastanza. Zillow ha stimato a luglio che gli Stati Uniti siano carenti di circa 4,7 milioni di abitazioni nel 2024, basandosi sulla quantità di famiglie che vivono insieme a persone non correlate rispetto a quante case sono vuote per affitto o vendita. Tuttavia, secondo Kelly, il paese è "ancora in una situazione di eccesso di offerta netta".
Il rapporto sul PIL pubblicato giovedì conferma questa analisi, ha riferito Kelly via email a Fortune. La costruzione di abitazioni è nuovamente diminuita nel terzo trimestre, "segnando l’ottava flessione nella costruzione residenziale negli ultimi dieci trimestri". Tuttavia, ha aggiunto, "la diminuzione nella costruzione di abitazioni è ancora relativamente modesta rispetto all’aumento molto rapido della spesa in capitale legata all’IA".
Dove sono finite le persone
Nei primi 20 anni di questo secolo, Kelly ha scritto che la popolazione statunitense è cresciuta in media di 2,4 milioni di persone all’anno, circa 1,5 milioni da nascite meno morti e circa 900.000 da immigrazione netta. L’incremento naturale ha raggiunto il picco di 520.000 nel 2025 e probabilmente ha ripreso un declino costante man mano che la popolazione invecchia e i tassi di natalità calano.
L’immigrazione ha avuto un impatto più forte. La migrazione internazionale netta è scesa a 1,3 milioni nell’anno fino a luglio 2025, rispetto ai 2,7 milioni dell’anno precedente, e il Census Bureau ha previsto che sarà di circa 321.000 entro luglio 2026 se le tendenze continueranno. Kelly ha stimato che le espulsioni stanno ora quasi annullando l’immigrazione netta legale, che è ancora positiva ma più ridotta. Si aspetta che questa situazione si mantenga "indipendentemente dall’esito delle elezioni di medio termine", poiché l’applicazione delle leggi è principalmente sotto la responsabilità dell’amministrazione e il Congresso e la Casa Bianca difficilmente troveranno un accordo su una riforma dell’immigrazione.
I segnali delle case vuote
Kelly ha fatto riferimento al tasso di disoccupazione negli affitti. Negli ultimi quattro anni, scrive, il tasso di disoccupazione degli affitti è aumentato dal 5,6% al 7,3%, e quello dei proprietari dal 0,8% all’1,2%. I dati del Census Bureau pubblicati mercoledì indicano che il tasso di disoccupazione degli affitti ha raggiunto il 7,6% nel terzo trimestre, in aumento rispetto al 7,1% dell’anno precedente. Tra il secondo trimestre del 2024 e il secondo trimestre del 2026, il numero di abitazioni è cresciuto di circa 2,8 milioni di unità.
I compratori sono diminuiti. L’indice del National Association of Home Builders sul traffico dei compratori è sceso a 18 in ottobre, il livello più basso dal 2012, escluse le fasi iniziali della pandemia, e il 43% dei costruttori ha ridotto i prezzi. Kelly prevede che le nuove costruzioni raggiungeranno 1,32 milioni quest’anno, il numero più debole dal 2019, per scendere a 1,24 milioni nel 2027.
Anche altri osservatori notano un raffreddamento della domanda. Il Joint Center for Housing Studies di Harvard ha affermato a giugno che la crescita delle famiglie "è rallentata bruscamente" e che la riduzione dell’immigrazione si prevede avrà ulteriori effetti negativi sulla domanda abitativa. Un documento della Mortgage Bankers Association prevede 8,6 milioni di nuove famiglie dal 2025 al 2035, rispetto ai 10,1 milioni dal 2010 al 2020.
L’anomalia
La diminuzione dei compratori non ha significato un abbassamento dei tassi ipotecari. La media del tasso fisso a 30 anni era del 7,32% la settimana scorsa, secondo Freddie Mac. Kelly osserva che questo è al di sotto della media degli ultimi 50 anni, pari al 7,68%. Dal gennaio 2008 al dicembre 2021, il tasso medio era stato solo del 4,15%.
"È importante riconoscere che questo periodo è l’anomalia, piuttosto che l’attuale situazione", scrive, e non ci sono "poche ragioni per credere che i tassi ipotecari scenderanno molto al di sotto del 7,0%" senza una recessione.
Kelly prevede che la Fed alzerà i tassi a dicembre e ritiene che un mercato immobiliare debole potrebbe rendere questo l’ultimo aumento di questo ciclo. Ciò che potrebbe cambiare la sua opinione, ha dichiarato a Fortune, sarebbe un "improvviso aumento della crescita salariale" o se le aspettative di inflazione incorporate nei titoli protetti dall’inflazione del Tesoro "dovessero aumentare significativamente".
I costruttori sono messi sotto pressione da entrambi i lati. I lavoratori edili sono difficili da trovare, scrive Kelly, e i salari nel settore stanno aumentando più rapidamente rispetto ad altri settori, in parte a causa del cambiamento nell’immigrazione e in parte perché la costruzione di data center compete per gli stessi lavoratori. Le tariffe e lo stesso boom delle infrastrutture hanno fatto lievitare i costi dei materiali.
Kelly ha detto a Fortune che è difficile quantificare quanto il boom dell’IA stia influenzando il costo di costruzione di una casa. Tuttavia, ha affermato che la spesa per i data center è aumentata del 73% nell’anno fino ad agosto, raggiungendo un tasso annuale di 85 miliardi di dollari, ed è "probabile che la pressione sulle risorse derivante dai data center aumenti nel 2027".
I "fantasmi" colpiscono di più i giovani. La proprietà immobiliare è diminuita dal 2022, scrive Kelly, "con un calo molto più marcato per coloro che hanno meno di 35 anni". Lo definisce un declino che "sta rimandando le ragionevoli aspirazioni dei giovani di poter sposarsi, stabilirsi e costruire una famiglia nella propria casa".
Interrogato se questo calo sia principalmente dovuto ai tassi ipotecari, Kelly ha indicato altri fattori.
"Credo che sia una combinazione di standard di prestito più severi e della realtà che le famiglie più anziane hanno avuto più opportunità di accumulare un pagamento iniziale più consistente", ha detto.
La sua previsione nel rapporto è che l’edilizia "rimanga infestata per ora, con molti incubi abitativi personali da affrontare".
Un’IA generativa è stata utilizzata per assistenza alla ricerca e/o trascrizione di questo articolo. Il reporter ha riportato e verificato in modo indipendente le affermazioni fattuali in questo articolo, e un editor umano ha revisionato il testo prima della pubblicazione.
